Nous comprenons ton rêve et tes peurs
Décider d'acheter une villa à Marbella, un appartement à Estepona ou de transférer votre résidence principale dans le sud de l'Espagne est une étape importante et passionnante. Cependant, nous sommes conscients que réaliser cette transition à plus de 2 000 kilomètres de distance engendre une incertitude légitime. L'ignorance de la réglementation locale andalouse et l'opacité de certains processus administratifs sont souvent les principaux freins pour l'investisseur belge.
L'un des chocs culturels les plus dangereux réside dans le système notarial. En Belgique, vous avez l'habitude que le notaire effectue un travail de recherche approfondi et proactif sur la situation du bien. En Espagne, le système est différent : le notaire authentifie l'acte de vente, mais n'a pas l'obligation légale de rechercher en profondeur les charges urbanistiques cachées, les dossiers de sanctions ou les dettes techniques du bien. Cette responsabilité incombe exclusivement à votre avocat.
En FA Abogados nous avons conçu le Conseil client belge pour combler cette faille de sécurité. Nous ne sommes pas une entreprise de gestion à distance ; nous sommes un cabinet avec une présence physique bilatérale. Nous comprenons que vous préférez discuter des détails de votre succession, de votre structure fiscale ou de votre contrat d'arrhes autour d'un café à Bruxelles, en sachant que notre équipe technique opère simultanément sur le terrain à Marbella.
Ce pont direct Bruxelles-Marbella vous permet de déléguer toute la complexité bureaucratique à des professionnels qui parlent votre langue et connaissent les deux systèmes juridiques. Notre mission est que votre seule préoccupation soit de choisir l'orientation de votre nouvelle terrasse, pendant que nous protégeons chaque euro de votre investissement contre les aléas du système espagnol.
Les 3 risques plus chers en investissant ou en déménageant en Espagne depuis la Belgique
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Il est courant de trouver des propriétés de luxe sur la Costa del Sol qui n'ont pas le Certificat de Première Occupation (Licencia de Primera Ocupación - LPO) ou qui ont des dossiers de discipline urbanistique ouverts. L'achat d'un bien dans cette situation vous empêche d'obtenir des licences de location de vacances et, dans le pire des cas, pourrait vous exposer à des ordres de démolition partielle ou totale. Nous effectuons une audit technique complète pour garantir que ce que vous achetez est légal et assurable.
Piège de la résidence fiscale et de la double imposition
De nombreux citoyens belges ignorent la « règle des 183 jours ». Si vous passez plus de la moitié de l'année en Espagne, le fisc espagnol vous considérera comme résident fiscal, vous obligeant à déclarer vos revenus mondiaux sur le territoire espagnol. Sans planification préalable, vous pourriez être confronté à des conflits de double imposition entre le SPF Finances belge et l'Agence tributaire espagnole, affectant même vos pensions ou les dividendes d'entreprises en Belgique.
Contrats de arrhes avec clauses abusives
Équivalent du « compromis de vente » en Espagne, le « contrato de arras » est un acte extrêmement contraignant. Signer un document type fourni par une agence immobilière sans vérification juridique préalable peut entraîner la perte automatique de 10% de la valeur du bien si des problèmes de financement surviennent ou si des défauts structurels sont détectés. Nous rédigeons des contrats qui protègent votre acompte en toutes circonstances.
L'avantage de nous avoir à Bruxelles et à Marbella :
| Concept | Agence Immobilière Standard | FA Abogados (Bureau Belge) |
|---|---|---|
| Objectif principal | Vente rapide (commission par transaction). | Sécurité juridique (protection du client). |
| Audit Juridique | Superficiel ou inexistant. | Due Diligence technique, urbanistique et fiscale approfondie. |
| Emplacement | Seule en Espagne (Côte d'Azur). | Bureaux physiques à Bruxelles et à Marbella. |
| Conseil Fiscal | Délégation à des tiers externes. | Spécialistes internes en fiscalité internationale. |
Cas de succès
La villa segura à Estepona
Problème : Un investisseur d'Anvers était sur le point de virer l'acompte pour une villa de luxe. Notre équipe a détecté qu'une extension de la maison (l'espace d'invités) avait été construite sans permis et qu'un ordre de démolition était en suspens.
Stratégie Nous avons suspendu la signature, négocié une réduction du prix du 25% et entamé la procédure de régularisation par le biais d'un dossier AFO (assimilé à « hors plan d'urbanisme »).
Résultat : Le client a acheté avec une économie significative et avec la garantie que son bien était légalisé auprès de la Junta de Andalucía.
Transfert fiscal optimisé
Problème : Le PDG d'une entreprise technologique belge a décidé de prendre sa retraite à Marbella. Sa préoccupation était de conserver sa structure sociétaire à Bruxelles sans que le fisc espagnol ne récupère une grande partie de ses bénéfices.
Stratégie Nous avons mis en œuvre une planification fiscale internationale en tirant parti de la convention de double imposition entre l'Espagne et la Belgique.
Résultat : Nous avons réussi une transition de résidence fiscale fluide, protégeant vos actifs belges et optimisant votre fiscalité personnelle en Andalousie.
Succession transfrontalière réussie
Problème : Après le décès d'un citoyen belge possédant des biens à Marbella, ses héritiers étaient confrontés à un blocage de comptes en Espagne et à une éventuelle liquidation fiscale massive.
Stratégie Nous avons appliqué le règlement européen sur les successions afin que la loi applicable soit la loi belge sur le fond, tout en bénéficiant des abattements prévus par la disposition 99% en matière d'impôt sur les successions en vigueur en Andalousie.
Résultat : Les héritiers ont reçu leur patrimoine en un temps record et avec une charge fiscale proche de zéro euro.
