Cómo pagar menos Plusvalía al Ayuntamiento de Sevilla
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional, el contribuyente ya no está obligado a pagar ciegamente según el Valor Catastral. Ahora existen dos métodos de cálculo y tenemos derecho a elegir el más barato.
Método A: Estimación objetiva (Coeficientes)
Se aplica un coeficiente aprobado por el Ayuntamiento de Sevilla sobre el Valor Catastral del suelo, según los años de tenencia.
¿Cuándo interesa? Si compró hace muchos años y ha tenido una ganancia patrimonial muy elevada.
Método B: Estimación Real (Diferencia de Valor)
Calculamos la diferencia real entre el precio de compra y el de venta, aplicando el tipo impositivo sobre esa ganancia.
¿Cuándo interesa? Si la ganancia ha sido pequeña o el mercado en su zona ha estado estancado.
Inexistencia de incremento (Venta a Pérdidas)
Si usted vende por menos dinero del que compró (actualizado con el IPC), el Hecho Imponible no se produce.
En este caso, la cuota a pagar es 0€. Sin embargo, el Ayuntamiento de Sevilla requiere una acreditación técnica y documental precisa para no girar la liquidación.
Recurso contra el valor de referencia de catastro
El Valor de Referencia es la base imponible mínima por la que tributará en ITP (si compra) o en Sucesiones (si hereda), independientemente de que el precio real de la operación sea inferior.
Estrategia de impugnación
Este valor se calcula mediante algoritmos genéricos que no visitan su casa. Si su inmueble vale menos porque necesita reforma integral, tiene inquilinos de renta antigua o problemas estructurales, está pagando impuestos de más.
Impugnamos este valor mediante Tasación Pericial Contradictoria y prueba documental del estado de conservación, solicitando la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
Casos de éxito en Fiscalidad Inmobiliaria
«Venta a pérdidas» (Burbuja Inmobiliaria)
- Situación: Cliente compró local en Sevilla en 2007 (pico de la burbuja) y vendió en 2025. El Ayuntamiento giró una Plusvalía de 6.000€ basada en el catastro.
- Estrategia: Acreditamos la pérdida patrimonial real mediante escrituras y tasación retrospectiva.
- Resultado: Anulación total de la liquidación. Ahorro: 6.000€.
«El piso para reformar» (Valor de Referencia)
- Situación: Herederos reciben un piso en ruinas. El Catastro le asigna un Valor de Referencia de 200.000€ (como si estuviera nuevo).
- Estrategia: Recurso contra el Valor de Referencia aportando acta notarial fotográfica y presupuesto de obra de rehabilitación.
- Resultado: Reducción de la base imponible a 120.000€. Ahorro en Impuesto de Sucesiones: 7.000€ (aprox).
«Error de cálculo municipal»
- Situación: El Ayuntamiento aplicó el coeficiente máximo (0,45) por error en el cómputo de los años de generación del incremento.
- Estrategia: Recurso de Reposición demostrando el periodo correcto de tenencia (14 años).
- Resultado: Corrección de la liquidación y devolución del exceso cobrado.
Tabla: ¿Qué impuestos pago al vender en 2026?
Vender un inmueble activa una cadena de obligaciones tributarias con distintas administraciones. Conocerlas evita sustos y recargos.
| Impuesto | Sujeto Pasivo (Quién paga) | Cuándo se paga | Posible Ahorro FA Abogados |
|---|---|---|---|
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Vendedor (o Heredero). | 30 días (Ventas) / 6 meses (Herencias). | Elegir método «Real» o acreditar pérdidas. |
| IRPF (Ganancia) (Hacienda Estatal) | Vendedor. | En la Renta del año siguiente. | Exención por reinversión o >65 años. |
| IBI (Contribución) (Ayuntamiento) | Propietario a 1 de Enero. | Anual (Según calendario fiscal). | Prorrateo exacto entre comprador/vendedor. |
