¿Qué revisamos antes de que usted pague la señal?
Nuestra «Due Diligence» (Auditoría Legal) es un escáner completo de la situación jurídica y física del inmueble. No firmamos arras hasta verificar:
1. Registro de la Propiedad (Cargas Ocultas)
No basta con la Nota Simple informativa. Analizamos el historial registral para detectar hipotecas no canceladas, embargos preventivos, servidumbres de paso o prohibiciones de disponer que podrían bloquear la compraventa.
2. Situación Urbanística (Gerencia de Urbanismo de Sevilla)
Vital en chalets, áticos con terraza o bajos con patio. Verificamos si existen expedientes de disciplina urbanística abiertos, si la vivienda está «Fuera de Ordenación» o si los metros construidos reales coinciden con los legales.
3. Deudas de Comunidad e IBI
Solicitamos certificados «al día» al Administrador de Fincas y al Ayuntamiento. Si el vendedor debe dinero a la comunidad o impuestos locales (IBI, Basura), esas deudas se transmiten con la casa y usted sería el responsable de pagarlas.
Arras Penitenciales vs. Confirmatorias
El contrato de arras no es un simple recibo, es un contrato de compraventa con efectos jurídicos vinculantes. Equivocarse en el tipo de arras puede costarle muy caro.
Arras Penitenciales (Art. 1454 Código Civil)
Son las que recomendamos en FA Abogados. Permiten el desistimiento legal:
• Si usted (comprador) se echa atrás, pierde la señal entregada.
• Si el vendedor se echa atrás, debe devolverle a usted el doble de la señal.
Arras Confirmatorias (Peligro)
Si firma estas arras, no puede echarse atrás perdiendo la señal. El vendedor podría obligarle judicialmente a comprar la casa o a pagar el precio total, aunque ya no la quiera o no tenga el dinero.
Casos reales de compraventa
«El Ático Ilegal» (Triana)
- El Hallazgo: Cliente iba a comprar un ático precioso. Nuestra auditoría en Urbanismo reveló que la terraza estaba cerrada sin licencia y tenía un expediente de demolición activo no inscrito en el Registro.
- La Solución: Paralizamos la compra inmediata y negociamos una rebaja del 30% del precio para cubrir los costes de legalización y la sanción urbanística.
«La Deuda Oculta» (Herencia)
- El Hallazgo: Vivienda aparentemente libre de cargas. Al revisar el tracto sucesivo, detectamos una «afección fiscal» pendiente por una herencia anterior mal liquidada hace 3 años.
- La Solución: Retuvimos del precio de compra el importe estimado de la deuda fiscal para proteger al comprador de una posible derivación de responsabilidad de Hacienda.
«Golden Visa» (Inversor Extranjero)
- El Reto: Ciudadano estadounidense quería comprar una villa en Sevilla por 600.000€ para obtener la residencia.
- La Solución: Gestionamos la compraventa, la obtención del NIE en Extranjería y la tramitación completa del visado de inversor (Golden Visa) en unidad de acto.
Gastos de compraventa en Andalucía (Simulación 2026)
Además del precio de la vivienda, debe contar con una provisión de fondos para impuestos y gastos. En Andalucía, el escenario general es el siguiente:
| Concepto / Gasto | Tipo General | Tipo Reducido (Jóvenes, Discapacidad…) |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones) (Vivienda Segunda Mano) | 6% – 7% (Según valor). | 3,5% (Menores 35 años, vivienda habitual <150k). |
| IVA (Obra Nueva) (Primera Transmisión) | 10% | 4% (VPO / Régimen Especial). |
| Notaría y Registro | Según Arancel (Aprox 1.000€ – 1.500€). | Pequeñas reducciones por VPO. |
| Gestoría / Abogado | Honorarios Libres. | Presupuesto cerrado (Pack FA Abogados). |
