Lo que el banco te debe: Gastos hipotecarios, IRPH y cláusulas suelo
La justicia europea ha sido tajante en los últimos años: los bancos españoles introdujeron condiciones abusivas de forma masiva y opaca. Recuperar tu dinero no es un favor que le pides al director de tu sucursal, es un derecho reconocido por los más altos tribunales. Debes saber exactamente qué reclamar.
1. Gastos de formalización de la Hipoteca: Durante años, el banco te obligó a pagar el 100% de los gastos para constituir el préstamo. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dictaminado que esto es nulo. Tienes derecho a que te devuelvan el 50% de la factura de la Notaría, el 100% del Registro de la Propiedad, el 100% de la Gestoría y el 100% de la Tasación de la vivienda, además de los intereses legales generados desde el día que pagaste.
2. Cláusula suelo: Si durante años los tipos de interés (Euríbor) bajaron en picado pero tu cuota mensual nunca bajó, eres víctima de una cláusula suelo. El banco te impuso un límite mínimo a escondidas. Podemos anular esta cláusula para que tu cuota baje inmediatamente y obligar al banco a devolverte todo el dinero cobrado de más con efecto retroactivo.
3. El índice IRPH: Algunos bancos vendieron el IRPH como un índice «más estable y seguro» que el Euríbor. La realidad es que era mucho más caro y totalmente manipulable por las propias entidades. Si tu hipoteca está referenciada a este índice y no te explicaron de forma transparente cómo se calculaba ni te ofrecieron escenarios comparativos, demandamos al banco para sustituirlo y recuperar tu dinero.
Actuamos desde la reclamación amistosa hasta el juzgado
El banco siempre intentará agotar tu paciencia para que abandones. Su estrategia se basa en el desgaste. Por eso, en FA Abogados seguimos una metodología implacable y estructurada en tres fases muy claras, asumiendo nosotros toda la carga burocrática para que tú no tengas que volver a pisar tu sucursal.
El primer paso es el estudio de viabilidad gratuito. Necesitamos que nos traigas tu escritura de préstamo hipotecario y las facturas de los gastos. Analizamos cada línea del contrato para detectar comisiones de apertura abusivas, intereses de demora usurarios o cláusulas de vencimiento anticipado. Con esa radiografía clara, presentamos una reclamación extrajudicial contundente al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria, exigiendo la nulidad de las cláusulas y el reintegro de las cantidades.
Si el banco responde con evasivas o te ofrece un acuerdo que no cubre el 100% de lo que te corresponde, no dudamos ni un segundo: presentamos la demanda judicial. Nuestros abogados bancarios en Sevilla tienen una altísima tasa de éxito en los Juzgados de Primera Instancia especializados en cláusulas abusivas. Los jueces ya conocen estas prácticas y, en la inmensa mayoría de los casos, condenan al banco a pagarte y a asumir además las costas del juicio.
Así hemos ganado a los grandes bancos en Sevilla
Las entidades bancarias parecen intocables hasta que se enfrentan a un equipo jurídico especializado. Los siguientes ejemplos reales ilustran cómo hemos protegido el patrimonio de nuestros clientes en situaciones límite frente a los bancos.
El fin de una ejecución hipotecaria: Una familia acudió a nuestro despacho desesperada. Se habían quedado en paro, llevaban cuatro meses sin pagar la cuota y el banco había iniciado el embargo de su vivienda habitual exigiendo la totalidad de la deuda. Tras revisar su escritura, detectamos que la «Cláusula de Vencimiento Anticipado» era nula según los estándares europeos. Nos opusimos a la ejecución en el juzgado y el juez nos dio la razón, paralizando el desahucio y obligando al banco a renegociar la deuda mes a mes.
La dación en pago y el alquiler social: Un matrimonio sevillano arrastraba una deuda asfixiante tras el cierre de su negocio. La hipoteca era impagable y la deuda superaba el valor actual de la vivienda. Le conseguimos una negociación directa con la asesoría jurídica del banco para firmar una Dación en Pago. Entregaron las llaves saldando el 100% de la deuda (sin que los avalistas se vieran afectados) y, además, le conseguimos un contrato de alquiler social muy asequible para que no tuvieran que abandonar su hogar.
La devolución íntegra de gastos y comisiones: A un cliente le cobraron una comisión de apertura de 1.500€ simplemente por concederle la hipoteca, además de todos los gastos de notaría y tasación. El banco argumentó que el plazo para reclamar había prescrito. En FA Abogados demostramos que la acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe nunca. Ganamos el juicio y el banco le devolvió más de 3.200€, sumando el principal y los intereses legales de más de diez años.
Qué gastos de la hipoteca debe devolverte el banco
Para que no tengas ninguna duda sobre qué conceptos podemos reclamar en tu nombre ante los tribunales sevillanos, a continuación detallamos cómo la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido el reparto legal de los gastos a la hora de formalizar un préstamo hipotecario:
| Concepto del gasto hipotecario | Corresponde pagar al Banco | Corresponde pagar al Cliente |
|---|---|---|
| Notaría (Escritura del Préstamo) | El 50% de la factura. | El 50% restante. |
| Registro de la Propiedad | El 100% de la factura. | 0% (Nada). |
| Gestoría (Trámites) | El 100% de la factura. | 0% (Nada). |
| Tasación de la Vivienda | El 100% de la factura. | 0% (Nada). |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0% (Antes de la ley de 2018). | El 100% (Es el único gasto que la ley atribuye al prestatario si la hipoteca es anterior a nov-2018). |
| Comisión de Apertura | El 100% (Si se demuestra que es abusiva y no responde a servicios reales prestados). | 0% (Sujeto a nulidad por falta de transparencia). |
